DPE Y ALQUILER DE TEMPORADA EN LA MONTAÑA: ¿QUÉ DEBE SABER?

Desde hace varios años, el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) se ha convertido en un criterio fundamental de la política de vivienda en Francia. Considerado durante mucho tiempo como un tema marginal para los alquileres de temporada, el rendimiento energético se impone ahora también en las estaciones de montaña. En Méribel, Courchevel o en Les 3 Vallées, los propietarios e inversores deben lidiar con un marco normativo en profunda evolución.

Las leyes recientes —la ley Climat & Résilience, la ley Le Meur (noviembre de 2024) y la PLF 2024— han ido incorporando progresivamente los alojamientos turísticos amueblados al ámbito de las obligaciones energéticas. A esto se suma un cambio importante a partir de enero de 2026, con un nuevo método de cálculo de la DPE, especialmente favorable para las viviendas de montaña con calefacción eléctrica.

El DPE ya no solo condiciona el valor de un bien: ahora influye en el derecho a alquilar, la fiscalidad, la rentabilidad y la sostenibilidad de la inversión.

A tener en cuenta en este artículo:

• El DPE se está convirtiendo progresivamente en obligatorio para los alquileres de temporada, con un calendario preciso.

• Las viviendas de montaña se ven muy afectadas, pero el nuevo cálculo de 2026 cambia las reglas del juego.

• Anticiparse permite garantizar su derecho a alquilar y su rentabilidad.

DPE y alquileres vacacionales en la montaña: ¿por qué este tema se está volviendo ineludible?

Durante mucho tiempo, los alquileres vacacionales han escapado a las restricciones impuestas a los alquileres de larga duración. Esta situación ha evolucionado progresivamente ante dos constataciones importantes: la lucha contra los edificios con pérdidas térmicas y el aumento masivo del parque de alojamientos turísticos amueblados.

En las estaciones de esquí, gran parte de los alojamientos datan de los años 70 a 90. El resultado es una elevada proporción de inmuebles clasificados como F o G, debido principalmente a la altitud, al clima riguroso y a unos aislamientos que se han quedado obsoletos.

El objetivo de las autoridades públicas es doble:

• mejorar el rendimiento energético global del parque inmobiliario,

• preservar el atractivo turístico sin sacrificar los retos climáticos.

Sin embargo, la montaña presenta características específicas importantes: edificios colectivos, calefacción eléctrica frecuente, fuertes restricciones técnicas. Precisamente para tener en cuenta estas realidades, la nueva DPE aplicable a partir del 1 de enero de 2026 modifica el coeficiente de conversión de la electricidad, que pasa de 2,3 a 1,9.

Resultado: muchas viviendas ganarán automáticamente una clase energética, sin necesidad de realizar obras.

Todos los DPE emitidos a partir del 1 de enero de 2026 integrarán automáticamente este nuevo cálculo.

¿Es obligatorio el DPE para el alquiler vacacional en estaciones turísticas?

La respuesta es ahora sí, de forma progresiva.

Antes de la ley Le Meur (noviembre de 2024), la normativa seguía siendo ambigua. Los alquileres turísticos no estaban explícitamente sujetos a las prohibiciones de alquiler relacionadas con el DPE. Esta ambigüedad ha quedado resuelta.

Qué cambia con la ley Le Meur

La ley distingue ahora entre:

• los alojamientos turísticos amueblados existentes, ya declarados,

• los nuevos alojamientos amueblados que se comercializan.

Introduce una lógica de alineación progresiva con las normas del alquiler clásico.

Calendario de prohibiciones relacionadas con el DPE

Estos umbrales también se aplican a los alquileres de temporada, salvo algunas excepciones.

Casos particulares a tener en cuenta

• Residencia principal alquilada puntualmente

• Alquiler inferior a 120 días al año

• Ausencia de cambio de uso en determinados municipios

Las autoridades locales (municipios y mancomunidades) desempeñan un papel clave en el control, especialmente en zonas con alta demanda como Méribel o Courchevel.

¿Qué inmuebles están sujetos a la obligación de EPC?

Se ven afectados:

• las residencias secundarias alquiladas regularmente por temporadas,

• los inmuebles amueblados sujetos a autorización de cambio de uso,

• las viviendas alquiladas más de 120 días al año.

⚠️ Aunque la nueva EAE 2026 mejore la calificación, el confort térmico real no cambia. Una vivienda que pase de F a E sigue consumiendo mucha energía en la práctica.

¿Qué sanciones se aplican en caso de incumplimiento?

El incumplimiento de las obligaciones conlleva:

• una multa diaria de hasta 100 €,

• una multa máxima de 5000 €,

• la retirada de la autorización para alquilar,

• sanciones en caso de declaración falsa.

En algunos municipios, se pueden acumular varias sanciones.

¿Cómo realizar la EAE para un alquiler vacacional en la montaña?

El procedimiento es idéntico al de un DPE clásico, con precauciones específicas relacionadas con la montaña.

El diagnóstico debe ser realizado por un profesional certificado por la COFRAC e inscrito en la ADEME. El coste medio oscila entre 90 y 250 €, según la superficie y la complejidad del inmueble.

En el caso de las copropiedades, el DPE colectivo puede utilizarse para determinados datos, como complemento del DPE individual. El libro de mantenimiento del edificio es entonces una fuente muy valiosa.

La validez del DPE es de 10 años, salvo que se produzca una reforma importante del método de cálculo.

Más información sobre este artículo

¿Qué información y documentos hay que preparar?

• Planos de la vivienda y superficie exacta

• Información sobre el aislamiento (paredes, tejado, suelos)

• Tipo de calefacción y producción de agua caliente

• Historial de las obras realizadas

• Extractos del libro de mantenimiento de la comunidad de propietarios

Profesionales autorizados y buenas prácticas

• Comprobar la certificación COFRAC

• Asegúrese de que se ha enviado el DPE al observatorio ADEME

• Evitar los diagnósticos realizados sin una visita completa

• Comparar varios presupuestos para evitar prácticas abusivas

¿Cómo mejorar el DPE de su propiedad en la montaña? Obras y estrategias de optimización energética

Mejorar un DPE en la montaña requiere un enfoque específico. Las ganancias más significativas rara vez provienen de una sola partida de obras.

El reto es doble: cumplir con la normativa y mantener el atractivo del alquiler. Una auditoría energética a menudo permite priorizar las acciones y anticipar las decisiones en la comunidad de propietarios.

Aislamiento: LA prioridad para las viviendas de montaña

En la montaña, las pérdidas térmicas son importantes:

• hasta un 30 % por el tejado,

• un 20 % por las paredes

• entre un 10 % y un 15 % a través de los suelos.

Las soluciones varían:

• aislamiento térmico por el exterior (colectivo),

• aislamiento interior específico,

• materiales de alto rendimiento adaptados al clima.

Sistemas de calefacción y agua caliente: ¿qué soluciones existen en altitud?

La sustitución de los antiguos convectores eléctricos, la optimización de la calefacción colectiva o la integración de energías renovables (según la viabilidad) suelen permitir ganar una o dos clases de EPC.

Las limitaciones de la altitud exigen equipos robustos y adaptados.

Aberturas y ventilación: ¡no olvide limitar las pérdidas de calor!

Hoy en día, el doble o triple acristalamiento es imprescindible. Un sistema de ventilación mecánica controlada (VMC) bien dimensionado, o incluso de doble flujo en algunos casos, mejora tanto la DPE como el confort.

¿Qué ayudas existen para la renovación energética de los alquileres vacacionales en la montaña?

Contrariamente a lo que se cree, existen algunas ayudas a las que se puede recurrir:

• CEE (Certificados de Ahorro Energético),

• ayudas locales o regionales,

• préstamo ecológico sin intereses en copropiedad,

• MaPrimeRénov’ bajo condiciones específicas.

Las residencias secundarias siguen estando más limitadas, pero están surgiendo soluciones innovadoras en las estaciones (cesión de lotes, fondos para obras reforzados).

Una buena previsión permite reducir significativamente el resto de gastos.

El impacto del DPE en la rentabilidad y la fiscalidad del alquiler vacacional

La fiscalidad de los alojamientos turísticos amueblados ha evolucionado en 2024-2025, con:

• una reducción de algunas deducciones,

• un límite máximo más estricto de los ingresos.

En este contexto, el DPE se convierte en una herramienta estratégica:

• una mala clasificación puede excluir la propiedad del mercado,

• una buena calificación mejora el atractivo,

• los gastos energéticos influyen directamente en la rentabilidad.

A medio plazo, los inmuebles mal clasificados corren el riesgo de sufrir una doble penalización: pérdida del derecho a alquilar y menor valorización en la reventa, a diferencia de las viviendas renovadas.

El DPE en los alquileres vacacionales en la montaña ya no es una simple formalidad. Ahora es una herramienta de gestión patrimonial que condiciona la rentabilidad, la conformidad y la sostenibilidad de la inversión.
Anticiparse a los plazos, comprender las nuevas normas y actuar de forma específica es hoy en día la única estrategia viable para los propietarios de estaciones turísticas.