Todo lo que necesita saber sobre el régimen para-hotelero: ¡su alquiler como en un hotel

Invertir en la montaña y, al mismo tiempo, beneficiarse de un régimen fiscal realmente ventajoso es posible. El régimen para-hotelero le permite recuperar el IVA de su adquisición, deducir sus gastos y amortizar su propiedad, todo ello en zonas donde la mayoría de los regímenes fiscales clásicos no se aplican. 

En estaciones de esquí como Méribel o Courchevel, es incluso una de las pocas herramientas de desgravación fiscal que funciona. El programa BARMA en La Tania ilustra perfectamente este potencial.

Puntos clave del artículo

• El régimen para-hotelero exige prestar al menos 3 de los 4 servicios hoteleros
• El IVA recuperable alcanza el 20 % del precio sin IVA de su propiedad
• El compromiso mínimo es de 20 años para conservar las ventajas del IVA

¿Qué es el régimen para-hotelero? ¿Cómo funciona?

El régimen para-hotelero se refiere a una actividad de alquiler amueblado acompañada de prestaciones hoteleras, a medio camino entre el alquiler clásico y la hostelería. Este régimen convierte su propiedad en una actividad comercial sujeta al impuesto sobre los ingresos industriales y comerciales (BIC), con una sujeción al IVA que abre la puerta a considerables ventajas fiscales.

En la práctica, no se limita a alquilar un apartamento amueblado. Ofrece una experiencia similar a la de un hotel. Para que la administración fiscal reconozca su actividad como para-hotelera, debe prestar al menos 3 de los 4 servicios siguientes en condiciones similares a las de los establecimientos hoteleros:

1. El desayuno
2. La limpieza regular de las instalaciones durante la estancia
3. El suministro de ropa de hogar
4. Un servicio de acogida o recepción de los clientes

La diferencia con un alquiler amueblado clásico salta a la vista. En el régimen LMNP, usted alquila una vivienda equipada. Punto. En el sector para-hotelero, usted vende un servicio. Esta distinción lo cambia todo a nivel fiscal: usted factura el IVA, lo recupera y accede a un régimen fiscal mucho más flexible.

Si está pensando en invertir en un apartamento de montaña, este régimen merece toda su atención.

¿Se puede hablar de un régimen de para-hostelería en la montaña?

La montaña es el terreno ideal para el sector para-hotelero. Las estaciones de esquí concentran una clientela acostumbrada a prestaciones de alta gama, dispuesta a pagar por un servicio premium en el alquiler de temporada. Méribel, Courchevel, el conjunto de Les 3 Vallées: estas zonas turísticas cumplen todos los requisitos.

¿Qué inmuebles se prestan a este régimen? Los chalés de alta gama, por supuesto, pero también los apartamentos en residencias turísticas o las villas de lujo. El punto en común: una ubicación en zona turística y un nivel de prestaciones que justifique el régimen para-hotelero.

Preste atención a un detalle que a menudo se pasa por alto. En algunos municipios, se requiere una clasificación de alojamiento turístico amueblado para poder acceder plenamente a las ventajas del régimen. Infórmese en el ayuntamiento o con un asesor fiscal antes de comprometerse.

El compromiso de permanencia es otro aspecto que debe tener en cuenta. Para conservar sus ventajas en materia de IVA, debe mantener la actividad durante un mínimo de 20 años. Es un plazo largo, pero en zonas de montaña, donde la demanda de alquiler se mantiene alta tanto en invierno como en verano, es una apuesta razonable.

¿Cómo funciona la recuperación del IVA en el sector para-hotelero?

El mecanismo de recuperación del IVA

Como operador de alojamiento alternativo, está sujeto al IVA. A primera vista, parece una limitación, pero en realidad es una ventaja. Usted factura un 10 % de IVA por el alojamiento y el desayuno a sus huéspedes. A cambio, recupera el 20 % de IVA sobre la adquisición del inmueble, las obras, el mobiliario y los equipamientos.

Veamos un ejemplo concreto:

1. Usted compra un apartamento por 500 000 € sin impuestos. 
2. El IVA del 20 % asciende a 100 000 €. 
3. La administración tributaria le reembolsa esta cantidad. 
4. En cuanto al mobiliario y las obras de acondicionamiento, el mecanismo es idéntico. 

¡Se trata de una importante fuente de liquidez, y ello desde los primeros años!

Condiciones y obligaciones fiscales que debe tener en cuenta

La devolución del IVA no es un regalo sin contrapartida. El compromiso se extiende a lo largo de 20 años de explotación continua. Si revende antes de ese plazo, deberá devolver el IVA prorrateado. En la práctica, una reventa tras 10 años implica la devolución del 50 % del IVA recuperado inicialmente.

Tenga en cuenta que las inspecciones fiscales son sistemáticas en las solicitudes de devolución. Su expediente debe estar impecable: facturas, contratos de gestión, pruebas de la prestación de los servicios.

Sin embargo, hay buenas noticias: en caso de reventa, el compromiso puede transferirse al nuevo comprador. El inmueble cambia de manos, pero el contador de los 20 años sigue corriendo.

¿Qué ventajas fiscales ofrece este régimen?

1. Optimizar el impuesto sobre la renta

Bajo el régimen de BIC, puede deducir la totalidad de sus gastos: intereses de préstamos, obras, gastos de gestión, seguros, honorarios de contabilidad. La amortización del inmueble se realiza en un plazo más corto que en el LMNP clásico, lo que amplía el efecto de desgravación fiscal durante los primeros años.

El déficit generado es deducible de sus ingresos BIC de la misma naturaleza. Si ejerce su actividad a título profesional (régimen LMP o asimilado), este déficit pasa a ser deducible de su renta global. Puede trasladar los déficits no utilizados a los seis años siguientes.

Para profundizar en la fiscalidad de una compra en la montaña, puede consultar nuestra guía específica.

2. Optimizar las plusvalías y el IFI

Es aquí donde el régimen para-hotelero realmente destaca. Su actividad se rige por el régimen de plusvalías profesionales, no por el de plusvalías de particulares. Las reglas del juego cambian.

Las plusvalías a corto plazo están sujetas al impuesto sobre la renta. Las plusvalías a largo plazo se gravan a un tipo del 12,8 % más un 17,2 % de cotizaciones sociales, bajo ciertas condiciones. Es posible la exención total en función del nivel de ingresos anuales, de conformidad con el artículo 151 septies del CGI.

En cuanto al IFI, su propiedad puede quedar exenta si la actividad para-hotelera constituye su actividad principal o si la explota a través de una sociedad. Las condiciones siguen siendo estrictas: ingresos significativos, actividad real y estatuto asimilado a profesional.

El programa BARMA en Méribel: un ejemplo concreto de para-hostelería

El programa BARMA, promovido por la Agencia Saulire, encarna lo mejor que la para-hostelería puede ofrecer en una estación. Situado en el corazón de La Tania, entre Méribel y Courchevel, combina una ubicación estratégica con servicios para-hoteleros completos.

Los compradores se benefician de un servicio de conserjería exclusivo, limpieza diaria y una acogida personalizada para cada inquilino. Todos los servicios exigidos por el régimen están integrados desde la entrega. En el ámbito fiscal, la estructura permite la recuperación del IVA y una desgravación fiscal adaptada al perfil de cada inversor.

La adquisición sobre plano (VEFA) permite además beneficiarse de unos gastos notariales reducidos (aproximadamente del 2 al 3 %, frente al 7-8 % en el mercado de segunda mano). La Agencia Saulire asesora a los inversores en la compra de inmuebles dentro de esta residencia. 

Para-hotelería frente a otros regímenes: ¿por qué es la mejor opción en la montaña?

La para-hostelería no es simplemente un buen dispositivo. En las zonas de montaña, a menudo es el único que resulta viable. Las demás opciones presentan limitaciones estructurales que pocos asesores mencionan de forma espontánea.

El antiguo Pinel nunca ha funcionado en las estaciones de esquí. El LMNP sigue siendo interesante, pero sin la recuperación del IVA, la ventaja fiscal se ve mermada. El alquiler sin servicios ofrece una rentabilidad inferior al carecer de prestaciones premium.

La libertad para fijar las tarifas es otra ventaja decisiva. Ningún límite máximo de alquiler frena su potencial de ingresos por alquiler. En temporada alta, usted fija sus precios según el mercado. Si lo comparamos con el LMNP en la montaña, la diferencia de rendimiento puede alcanzar varios puntos.

Preguntas frecuentes: todo lo que hay que saber sobre el régimen de la para-hostelería

¿Se puede utilizar la propiedad en régimen de para-hotelería para sus vacaciones personales?

Sí, puede disfrutar de su propiedad. La recomendación habitual es no superar las 6 a 8 semanas al año. Si lo supera, no se preocupe: solo deberá reembolsar la parte proporcional del exceso, calculada sobre el precio de la estancia en una proporción de 1/20. En la práctica, el importe es muy reducido.

¿Durante cuánto tiempo hay que conservar la propiedad para mantener las ventajas del IVA?

El compromiso es de 20 años como mínimo. Cualquier reventa anticipada conlleva la devolución del IVA en proporción al tiempo restante. No obstante, puede transferir este compromiso al nuevo comprador para evitar la regularización.

¿Qué servicios son obligatorios para acogerse al régimen para-hotelero?

Debe prestar al menos 3 de los 4 servicios siguientes: desayuno, limpieza periódica durante la estancia, suministro de ropa de hogar, acogida o recepción. Estos servicios deben prestarse en condiciones comparables a las de la hostelería.

¿Cuál es la diferencia entre el régimen para-hotelero y el alquiler amueblado clásico?

El alquiler amueblado clásico consiste en alquilar una vivienda equipada, sin servicios específicos. El régimen para-hotelero añade prestaciones hoteleras obligatorias que convierten la actividad en una explotación comercial. Esta distinción permite acceder a la recuperación del IVA y a un régimen fiscal mucho más ventajoso.

¿Es posible poner fin a este régimen? 

Es perfectamente posible poner fin a la recuperación del IVA en cualquier momento; solo tendrá que reembolsar las 20 partes del IVA restante. Si decide abandonar este modo de explotación al cabo de 15 años, quedarán 5/20 partes por reembolsar.