Impuesto sobre la vivienda y segundas residencias: ¿le afecta a usted?

Desde 2023, el impuesto sobre la vivienda para las residencias principales ha desaparecido para todos los hogares franceses. ¿Buenas noticias? No tan rápido. Las residencias secundarias y las viviendas desocupadas siguen estando sujetas a impuestos en su totalidad. Y la distinción entre estas dos categorías no es en absoluto insignificante: determina el importe que deberá abonar, las exenciones a las que puede acogerse y los trámites que debe realizar.

Para los propietarios en estaciones de esquí (Méribel, Courchevel y alrededores), la cuestión se plantea con aún mayor intensidad. Entre zonas con demanda elevada y zonas turísticas, recargos municipales y obligaciones de declaración, es mejor saber exactamente en qué se está metiendo.

Lo que hay que recordar:

• El impuesto sobre la vivienda sigue siendo exigible para cualquier segunda residencia, independientemente de si la ocupa dos semanas o seis meses al año
• Una vivienda desocupada (sin amueblar, deshabitada) puede estar sujeta a un impuesto específico de hasta el 34 % de su valor catastral de alquiler
• Existen varios casos de exención, en particular para las personas que residen en residencias de ancianos, los expatriados que regresan y determinados alojamientos turísticos amueblados en zonas rurales
• No dude en consultar todas nuestras guías antes de plantearse la compra de su apartamento en Méribel

Impuesto sobre la vivienda en las segundas residencias: ¿a quién afecta en 2026?

Cualquier vivienda amueblada que no sea su residencia principal a 1 de enero del año de tributación se considera una segunda residencia. Usted está sujeto al impuesto sobre la vivienda siempre que sea propietario, usufructuario o incluso arrendatario anual. No se exige ningún umbral mínimo de ocupación para que se aplique el impuesto.

En concreto, ¿qué es lo que cubre? Su apartamento en Méribel donde pasa las vacaciones de invierno. La casa familiar en Bretaña que ocupa durante tres semanas en agosto. El estudio que mantiene amueblado «por si acaso» en una ciudad en la que ya no vive. Aún así, es importante elegir bien su apartamento en la montaña

El criterio determinante es que la vivienda esté amueblada y que no constituya su residencia principal. ¡Da igual que pase allí dos noches al año o dos meses!

Hay algunas situaciones que merecen una atención especial:

1. Las viviendas de servicio proporcionadas por un empleador pueden considerarse residencia secundaria si usted posee otra propiedad en otro lugar declarada como vivienda principal
2. Los inquilinos anuales de una segunda residencia también están sujetos al impuesto, no solo los propietarios
3. El usufructuario (y no el nudo propietario) es el deudor legal en el marco de una separación de la propiedad

¿Tiene alguna duda sobre la calificación de su propiedad? Compruebe su declaración de ocupación en impots.gouv.fr. Es esta la que da fe ante la administración tributaria.

¿Cómo declarar su segunda vivienda a Hacienda?

Cada propietario debe declarar la naturaleza de la ocupación de sus bienes inmuebles antes del 1 de julio de cada año. Esta obligación, establecida en 2023, se aplica a todos los bienes en propiedad, sin excepción, incluidos los garajes y las dependencias.

El trámite se realiza en línea, en su espacio personal de impots.gouv.fr, en la sección «Gestionar mis inmuebles». Allí debe indicar si la vivienda se ocupa como residencia principal, secundaria, está alquilada o desocupada. En caso de alquiler, también debe facilitar la identidad de los ocupantes (nombre, apellidos, fecha de nacimiento).

¿Le parece tedioso? Quizás. Pero saltarse este paso sale caro… La administración aplica una multa de 150 euros por local en caso de omisión, error o declaración inexacta. Y como la Hacienda Pública ahora coteja los datos catastrales con las declaraciones de la renta, las incoherencias se detectan rápidamente.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre la vivienda en las viviendas vacacionales?

El importe del impuesto de vivienda sobre una segunda residencia se basa en el valor catastral de alquiler del inmueble, que se revaloriza cada año mediante un coeficiente aprobado en la ley de presupuestos. Este importe teórico se multiplica a continuación por el tipo impositivo fijado por su municipio y, en su caso, por la mancomunidad.

Ahí es donde las cosas se complican para los propietarios en las estaciones turísticas.

En las zonas con escasez de vivienda (municipios donde la demanda de viviendas supera ampliamente la oferta), los ayuntamientos pueden aprobar un recargo de hasta el 60 % de la parte municipal.

Méribel, Courchevel y la mayoría de las grandes estaciones alpinas entran en esta categoría. Un apartamento cuyo impuesto básico asciende a 2 000 euros puede así llegar a los 3 200 euros tras el recargo.

La liquidación tributaria suele llegar en el último trimestre del año, con el pago exigible en diciembre.

Algunas exenciones y casos particulares para su segunda residencia

Una exención para personas ingresadas en centros especializados

Si ingresa en una residencia de ancianos o en una residencia asistida, su antigua vivienda principal (que pasa a ser, de hecho, una segunda residencia) se beneficia de una exención automática del impuesto sobre la vivienda. Esta medida se aplica a partir del año siguiente a su ingreso, sin que sea necesario que realice ningún trámite por su parte.

Sin embargo, tenga en cuenta que solo se aplica a la antigua vivienda principal. Si posee otras residencias secundarias, estas siguen estando sujetas a tributación íntegra. La exención solo se aplica a la vivienda que ocupaba antes de su ingreso en el centro.

Exenciones en las zonas de revitalización rural de Francia (ZFRR)

En algunos municipios clasificados como zonas de revitalización rural de Francia, los alojamientos turísticos amueblados clasificados y las habitaciones de huéspedes pueden quedar exentos del impuesto sobre la vivienda. Esta exención no es automática: requiere una deliberación del consejo municipal antes del 1 de octubre de 2026 para que sea aplicable el año siguiente.

En cuanto a los trámites, debe presentar el formulario Cerfa n.º 13567*02 en su oficina de Hacienda antes del 1 de marzo. Sin esta declaración, no habrá exención, aunque el municipio la haya aprobado.

¿Y en el caso de los expatriados y situaciones excepcionales?

¿Regresa de una estancia en el extranjero y conserva una vivienda en Francia que no ha podido ocupar como residencia principal? La exención sigue siendo posible, pero debe solicitarla ante su oficina de Hacienda, acompañada de justificantes que demuestren el carácter de fuerza mayor de la situación.

Por otra parte, si razones profesionales o familiares le impiden habitar su vivienda (traslado, hospitalización prolongada, procedimiento judicial), puede solicitar una exención del recargo en zonas con escasez de vivienda. La vivienda sigue estando sujeta a impuestos, pero sin el recargo municipal.

Impuesto sobre las viviendas vacías: una confusión frecuente

¿Qué es una vivienda desocupada sujeta a impuestos?

Una vivienda desocupada, en el sentido fiscal, es una propiedad sin amueblar y desocupada desde hace al menos un año (para el TLV, impuesto sobre las viviendas desocupadas) o dos años (para el THLV, impuesto de vivienda sobre las viviendas desocupadas). La vivienda debe ser habitable: conectada al agua y a la electricidad, y disponer de instalaciones sanitarias funcionales.

El TLV se aplica en las aglomeraciones de más de 50 000 habitantes que presentan un desequilibrio marcado entre la oferta y la demanda. El THLV, por su parte, se aplica a los municipios que han decidido implantarlo, incluso fuera de las grandes aglomeraciones. Una vivienda inhabitable (techo derrumbado, sin calefacción, condiciones insalubres demostradas) queda exenta de estos dos impuestos.

Cálculo completo y tipos de los impuestos sobre las viviendas vacías

La base de cálculo es idéntica a la del impuesto de vivienda clásico: el valor catastral de alquiler del inmueble. Lo que cambia son los tipos impositivos.

En el caso del TLV, la escala es nacional y progresiva:

1. Primer año de desocupación: 17 % del valor catastral de alquiler
2. A partir del segundo año: 34 % del valor catastral de alquiler

Los ingresos del TLV se destinan íntegramente a la Anah (Agencia Nacional de la Vivienda) para financiar programas de renovación. El THLV, por su parte, aplica tipos variables según los municipios y alimenta directamente el presupuesto municipal.

Entonces, ¿cómo evitar la tributación de una vivienda desocupada?

Existen varias opciones para que su propiedad quede exenta del impuesto. La más obvia: ponerla en alquiler. Un contrato de alquiler clásico o un contrato de movilidad (con una duración de entre 1 y 10 meses, destinado a estudiantes o trabajadores en situación de movilidad) basta para demostrar la ocupación de la vivienda.

Otra opción: amueblar la vivienda. Una vivienda amueblada pero desocupada pasa a la categoría de «residencia secundaria», sujeta al impuesto de vivienda pero no al TLV (a menudo más ventajoso según los municipios).

Si su vivienda necesita reformas antes de ponerla en alquiler, la Anah ofrece ayudas para la renovación. El programa «Zéro Logement Vacant», impulsado por las administraciones locales, también acompaña a los propietarios en sus trámites. Infórmese en su ayuntamiento o en su mancomunidad.

Trámites y reclamaciones: ¿cuáles son sus derechos ante la administración tributaria?

¿Impugna el importe de su impuesto o considera que tiene derecho a una exención que no se le ha aplicado? Dispone de un derecho de reclamación regulado por el Código General de Impuestos. El plazo vence el 31 de diciembre del año siguiente a la notificación de la liquidación.

Dispone de dos vías. La más rápida: el servicio de mensajería segura de su espacio personal en impots.gouv.fr, en la sección «Escribir a la administración». También puede enviar una carta certificada a la oficina tributaria cuyos datos figuran en su notificación.

Mientras se tramita su reclamación, tiene la posibilidad de solicitar un aplazamiento del pago. En la práctica, no tendrá que pagar hasta que la administración haya tomado una decisión. Indíquelo explícitamente en su carta o mensaje; de lo contrario, no se le concederá el aplazamiento.

¿Necesita información rápida antes de iniciar un trámite formal? El servicio telefónico de Hacienda (0809 401 401, llamada sin recargo) atiende de lunes a viernes. Los asesores pueden indicarle si su situación justifica una reclamación y qué documentos justificativos debe reunir.

Gestionar adecuadamente la fiscalidad inmobiliaria en las estaciones de esquí

Los propietarios en Méribel, Courchevel u otras estaciones alpinas se enfrentan a una fiscalidad local especialmente elevada. La combinación de valores catastrales de alquiler a menudo generosos y recargos en zonas de alta demanda puede generar importes considerables. Existen algunas herramientas que le permiten controlar la factura y optimizar su fiscalidad.

La categoría de alojamiento turístico amueblado clasificado presenta un interés fiscal real en zonas turísticas. Si su propiedad está clasificada y se alquila durante una parte del año, puede beneficiarse de deducciones sobre sus ingresos por alquiler (71 % en el régimen micro-BIC para alojamientos clasificados, bajo ciertas condiciones). El alquiler de temporada regular también demuestra la ocupación de la propiedad, lo que evita cualquier reclasificación como vivienda desocupada. No dude en consultar nuestra guía completa sobre la inversión LMNP en la montaña.

Preste atención a la coherencia de sus declaraciones. Una propiedad declarada como «residencia secundaria» cuando se alquila 30 semanas al año a través de una plataforma de reservas puede plantear problemas. Por el contrario, una propiedad declarada como «alojamiento turístico amueblado» pero que nunca se alquila suscitará dudas. La administración cruza los datos fiscales, las declaraciones de ocupación y los ingresos declarados en BIC. Los errores salen caros, y no solo en multas: una recalificación puede acarrear reclamaciones de impuestos de varios años.

¿Y si vende su propiedad? El notario realiza un prorrateo del impuesto de vivienda entre el vendedor y el comprador, siguiendo la misma lógica que para el impuesto sobre bienes inmuebles. Dado que el impuesto de vivienda lo debe pagar el ocupante a 1 de enero, usted seguirá siendo el deudor si la venta se produce durante el año. El prorrateo negociado ante el notario es fruto de un acuerdo amistoso entre las partes, no de una obligación legal. Coméntelo durante el contrato de compraventa para evitar sorpresas desagradables.

Un último consejo: consulte a un experto fiscal especializado en inmuebles de montaña. La normativa cambia cada año (nueva zonificación, modificación de los tipos impositivos, reforma de los alojamientos turísticos amueblados). Un profesional que conozca las particularidades locales le evitará errores e identificará ahorros en los que usted no habría pensado por su cuenta.